南科房市正夯，要買房還是租屋？要不要幫房東繳房貸？四個客觀評估方法大公開
大家好我是工程師媽咪Jean，最近我準備要從中科搬到南科，我本來以為台南的房子很便宜。我記得念成大時，台南善化新市根本沒有人想要住，房價很便宜。沒想到這次決定回來台南，發現台南房價飆得超高，跟中科或新北某些地區差不多… 真的是太誇張了！
但經過我們的評估，還是決定在善化買一間房。其實我們家的經濟不寬裕，畢竟要養兩個小孩，所以錢要花在刀口上。
那到底買房好還是租房好？要不要幫房東繳房貸？今天分享四個方法幫你做客觀的評估。
由於南科的快速發展，台積電在南科積極擴廠，善化因為距離南科近，房市受惠最多，新大樓建案房價普遍每坪2字頭，10年內的大樓成交也衝上每坪20萬元，最近2年房價大漲25%。南科發展也帶進居住人口，隨著南科持續拓廠，就業人口也愈來愈多，包括善化、新市2區，
就業人口增加也帶動住宅的需求，最近南科附近的善化、新市、永康區都是南科上班族選擇居住的地方，房價也不斷飆高。
還記得我大學時，大概2010年的時候，台南市中心的透天別墅總價約700~800萬，現在的房價和新北市有得比拼，總價都已破千萬元，甚至我們最近在善化找房，預售屋兩房含車位都將近700萬。
我從今年七月開始找南科附近的兩房，本來打算租房，鎖定善化附近，南科近而且市區機能便利，但沒想到兩房的租金竟然跟我在中科一樣貴，兩房含車位的價格範圍從17000–28000，看到這租金覺得很驚訝，因為完全跟我想像中的台南房價不同。所以我們轉而考慮購屋，沒想到房價也跟中科差不多，兩房開價700–900萬，三房甚至破千萬，甚至有個一車位都難求。我們也看了幾間預售屋，價格在500–600萬的也是有，但大多是比較偏離市區的地點，或是沒有平面車位。
以上是我最近非常震驚的看屋心得…
買房好？或租房好？這熱門話題，直到現在正反雙方仍是爭論不休。想當初國小的時候，我住在桃園的某火車站附近，家中經濟狀況小康，住在40坪的新屋也才400萬含平面車位，當時已經是班上同學人人稱羨的，因為可以住在公寓在20年前是很厲害的（是嗎？！）
當時已經覺得父母工作很辛苦，才能買得起400萬的房子，常聽媽媽說要繳房貸，還記得當時看到蠟筆小新的爸爸常抱怨要繳30年的房貸，覺得很不可思議，怎麼有人貸款30年?
沒想到長大後，我們也成為了蠟筆小新的父母，為了是否要背房貸而苦惱。
到底買房好還是租房好？要不要幫房東繳房貸？今天想跟大家分享四個方法來客觀評估：
1. 有無「長期定居」打算嗎？
想要長期定居的人適合買房，不想定居的人適合租房。
除非你為了投資而買房，不然買了房子，也代表你已認定自己會長期住在這地方，所以如果你至少5~10年內都不會有搬遷打算，而且確定你已經「想要」或「能夠」定居下來了，再考慮買房。
房東在許多情況下，都可能收回房子，所以當你已經有配偶和小孩時，理論上定居的需求就會愈強。畢竟多數人還是希望居住的穩定性，而不用看房東臉色來決定自己能住哪裡。
另外年紀愈長的單身族，租房的難度也會愈高。所以也建議早日置產，以防未來難以租屋。
2. 租金機會成本
租金大於房貸利息可考慮買房，租金遠低於房貸利息可考慮租房。首先我們先搞懂房貸「本金」和「利息」的差異：「房貸利息」和租金一樣，都是付出後，就再也拿不回來的費用，只是一個繳給房東，一個繳給銀行。「房貸本金」是賣掉房子時可以拿回來的「資本」，也可以透過增貸將錢調度出來使用。
以南科房價為例，如果你是首購族，以目前房貸利率1.2–1.4%，購買兩房全新含車位要800萬房子，每個月利息8000–9000不到一萬，但目前租金都要17000–20000元。大於房貸利息，所以建議能力可以的話買房比較值得。
既然如此，為何不乾脆自己背房貸、付利息呢？至少自己還擁有房子的所有權，而不是幫房東繳利息。因為當你賣掉房子時，還掉的房貸本金又能全部拿回來，可以繼續再買下一間！畢竟，根據統計，大部分人平均一生至少會換屋2～3次
3. 租金房貸比
租金房貸比=每月租金 ÷ 每月房貸本利支出，也就是每月租金占每月房貸本利支出的比重。比重愈高，代表租房的機會成本愈高。如果租金房貸比超過50%，等同不只幫房東繳利息，甚至還可能幫房東還掉房貸本金。所以當租金房貸比大於50%可考慮買房，租金房貸比小於50%可考慮租房。
到這裡可能有點混淆，第二點和第三點的差別是什麼？租金機會成本和租金房貸比差在哪，我們用一個範例，會比較好理解：假設月租１萬元，但買房房貸1000萬元，月付約3.5萬元（以期限30年、利率1.7%計算），房貸本利支出3.5萬，包含本金2.1萬元+利息1.4萬元
Ａ. 租金機會成本：評估租金是否低於利息，像這個案件中，月租金1萬元<房貸利息1.4萬元，因為租金低於利息，租房的成本比買房低，可考慮租房。
B. 用租金房貸比來計算：租金1萬元/房貸本利合3.5萬元=28.6%。因為租金房貸比未超過5成，可考慮租房。也就是你只幫房東還部分利息，尚未幫房東付到本金
４.「 負債比」：最現實也是最關鍵的指標
負債比＝每月房貸支出 ÷ 每月收入，也就是每月收入中有多少拿去付房貸。負債比小於70%可考慮買房，負債比大於70%可考慮租房。
負債比涉及了你的「收入高低」及「風險承受度」，也是酸民們最喜歡拿來否定買房的原因。
負債比的「每月房貸支出」是用「本金+利息」計算，60％至70%是一般人的貸款上限。但是我們需以財務規劃角度來看，負債比的「每月房貸支出」要以你「每月的實際支付金額」。建議一般民眾要將負債比控制在月收入的三分之一才不會造成生活上的壓力。舉例：如果你每月收入10萬元，但原本的生活支出高達7萬元，就算壓低負債比在40%，也無法應付基本生活。
以上是我最近在南科善化新市永康找房做的功課，也希望我們一家趕快安定下來，希望找到適合的房子。如果你跟我們一樣正在尋覓好房，也祝福你，希望這些資訊對你有幫助。
感謝你今天的收看，我是工程師媽咪，如果你喜歡我的節目歡迎訂閱和給評價，需要你的支持和鼓勵，我會製作更多很棒的節目分享給大家。
我們下集見囉～掰掰！
